《宜興市物業(yè)管理辦法》已經(jīng) 2009年3月30日市政府第19次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2009年5月1日起施行。

市長：王中蘇

二○○九年四月十九日

宜興市物業(yè)管理辦法

第一章 總　則

第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。本行政區(qū)域內(nèi)各類物業(yè)按下列規(guī)定實施分類管理：

（一）新建住宅區(qū)和配套設(shè)施齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理；

（二）配套設(shè)施不齊全的原有住宅區(qū)，通過整治逐步創(chuàng)造條件，推行物業(yè)管理。未實行物業(yè)管理前，由各鎮(zhèn)人民政府、園區(qū)管委會、街道辦事處（以下統(tǒng)稱屬地政府）根據(jù)住宅區(qū)的實際情況，實行專項物業(yè)服務(wù)；

（三）配套設(shè)施齊全的機關(guān)、學(xué)校、商業(yè)、工業(yè)區(qū)等非住宅物業(yè)，推行物業(yè)管理。

第三條 市建設(shè)行政主管部門（以下簡稱市建設(shè)部門）是本市物業(yè)管理行政主管部門，其下設(shè)的市物業(yè)管理機構(gòu)負責(zé)本市物業(yè)管理的日常監(jiān)督管理工作。

市規(guī)劃、城管、環(huán)保、工商、物價、公安、財政等有關(guān)職能部門，應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)同實施本辦法。

第四條 屬地政府應(yīng)當(dāng)按照屬地管理的原則，明確相關(guān)機構(gòu)負責(zé)物業(yè)管理工作，加強對本地區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、監(jiān)督、管理，將物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合管理范疇。

第五條 市人民政府扶持物業(yè)管理行業(yè)逐步建立專業(yè)化、社會化和市場化的管理機制，提高物業(yè)管理水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受促進服務(wù)業(yè)發(fā)展的相關(guān)優(yōu)惠政策。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

第六條 業(yè)主通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主數(shù)量較少的，物業(yè)管理的組織形式可以由業(yè)主自主決定。

第七條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)，按照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八條 一個物業(yè)管理區(qū)域只成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域具備有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積50％以上；

（二）已交付使用的物業(yè)建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積30％不足50％，但使用已超過一年的。

只有一個業(yè)主，或者業(yè)主數(shù)量較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第九條 物業(yè)管理區(qū)域符合本辦法第八條第一款所列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時向市建設(shè)部門提出成立業(yè)主大會的書面報告，并提供業(yè)主清冊、物業(yè)建設(shè)面積、物業(yè)出售并交付使用時間等文件資料。建設(shè)單位未及時報告的，經(jīng)20％以上（含20％）的業(yè)主聯(lián)名提議也可以直接向市建設(shè)部門提出成立業(yè)主大會的書面要求。

市建設(shè)部門接到建設(shè)單位的書面報告或者業(yè)主的書面要求后，應(yīng)當(dāng)會同屬地政府指導(dǎo)業(yè)主推薦產(chǎn)生首次業(yè)主大會籌備組成員，組成首次業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。

籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位和屬地政府等代表組成，籌備組人員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)?；I備組組長由屬地政府派員擔(dān)任。籌備組組成人員確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于7日。

第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

（一）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；

（二）參照市建設(shè)部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

（三）確認業(yè)主身份和業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權(quán)數(shù)；

（四）通過直接提名或者采取10％以上的業(yè)主聯(lián)名推薦等方式確定業(yè)主委員會成員候選人；

（五）做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十一條   籌備組自成立之日起30日內(nèi)，在市建設(shè)部門和屬地政府指導(dǎo)下，召開首次業(yè)主大會，討論通過業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約等內(nèi)容，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

首次業(yè)主大會籌備費用由物業(yè)建設(shè)單位承擔(dān)。

第十二條  業(yè)主大會分定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）有20％以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按照上述規(guī)定及時組織召開業(yè)主大會臨時會議的，市建設(shè)部門和屬地政府應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主委員會召開業(yè)主大會臨時會議。

第十三條  業(yè)主大會可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，必要時也可以采取集體討論與書面征求意見相結(jié)合的形式召開。

采用集體討論形式時，業(yè)主數(shù)量較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)持有其所代表業(yè)主的書面委托意見。到會業(yè)主代表所代表的業(yè)主擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分要占建筑物總面積的過半數(shù)，且所代表的業(yè)主人數(shù)要占總業(yè)主人數(shù)的過半。

采用書面征求意見形式時，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主并及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。返回意見的業(yè)主所擁有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分要占建筑物總面積的1/2以上，且人數(shù)要占總業(yè)主人數(shù)中過半。

第十四條  業(yè)主大會由業(yè)主委員會召集主持。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開15日前通知全體業(yè)主，并將會議主要議題、方式、時間等內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

住宅物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)事先告知市建設(shè)部門、屬地政府。市建設(shè)部門、屬地政府可以派人列席會議。

需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席業(yè)主大會會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責(zé)人或者其書面委托代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。

第十五條  下列事項由業(yè)主共同決定，并在業(yè)主大會上審議通過：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）審議決定業(yè)主委員會的工作權(quán)限和活動經(jīng)費；

（八）審查業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作報告；

（九）改變和撤銷業(yè)主委員會的不當(dāng)決定；

（十）決定業(yè)主大會訴訟事宜；

（十一）決定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主大會決定前款第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上業(yè)主和占總業(yè)主人數(shù)2/3以上同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十六條  業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，對業(yè)主大會負責(zé)，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，并按規(guī)定履行下列職責(zé)：

（一）召集和主持業(yè)主大會；

（二）擬訂管理規(guī)約草案、業(yè)主大會議事規(guī)則及其修訂草案并報業(yè)主大會通過；

（三）經(jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）經(jīng)業(yè)主大會批準，負責(zé)維修資金的管理和使用，當(dāng)維修資金不足時，進行續(xù)籌；

（五）審定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施；

（六）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)活動；

（七）執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決定；

（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、市建設(shè)部門和屬地政府的監(jiān)督；

（九）督促業(yè)主和使用人遵守管理規(guī)約和有關(guān)規(guī)定；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是5至15名的單數(shù)，業(yè)主委員會委員每屆任期3年，可以連選連任。

業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。

業(yè)主委員會可以聘用專職或兼職執(zhí)行秘書。

第十七條  業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

（二）遵守國家法律、法規(guī)；

（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、模范履行業(yè)主義務(wù)，按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

（四）熱心公益事業(yè)，自愿為業(yè)主服務(wù)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有社會公信力；

（五）具有一定組織能力，具備必要的工作時間；

（六）本人不得在本區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職。

第十八條  業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格終止：

（一）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的；

（二）無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)3次以上的；

（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

（四）有犯罪行為的；

（五）辭職獲準的；

（六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

（七）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員辭職，必須提前２個月向業(yè)主委員會或者業(yè)主大會提出書面辭呈。

業(yè)主委員會委員缺額按業(yè)主大會議事規(guī)則補選，但缺額人數(shù)達業(yè)主委員會委員半數(shù)以上的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會重新選舉。

業(yè)主委員會委員資格終止或者被補選為業(yè)主委員會委員的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告。

第十九條  業(yè)主委員會自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，應(yīng)將業(yè)主大會成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主委員會委員名單等材料向市建設(shè)部門備案。

市建設(shè)部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。

業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照本條第一款規(guī)定重新備案。

第二十條  業(yè)主委員會在任期屆滿的2個月前，應(yīng)當(dāng)告知市建設(shè)部門。市建設(shè)部門會同屬地政府要及時指導(dǎo)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會換屆選舉。

新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之日起10日內(nèi)，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將其保管的有關(guān)資料、印章及財物等移交給新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。

第二十一條       業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)當(dāng)予以公布，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和使用人具有約束力。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤消。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，市建設(shè)部門或?qū)俚卣?，?yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第二十二條       業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第二十三條       業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)；可以從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中支付，也可以由全體業(yè)主按各自占有面積分攤。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。

第二十四條       業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合公安等相關(guān)職能部門，與屬地政府相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域的治安秩序、環(huán)境衛(wèi)生等相關(guān)工作。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合相關(guān)社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé)，社區(qū)居委會也應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會，并認真聽取社區(qū)居委會的建議。

第二十五條       實行物業(yè)管理的區(qū)域，可以建立由屬地政府、公安派出所、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)單位參加的聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由物業(yè)屬地政府主持，協(xié)調(diào)處理有關(guān)物業(yè)管理矛盾、糾紛等事宜。需處理事宜涉及其他職能部門的，相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)參加聯(lián)席會議。

第三章 前期物業(yè)管理

第二十六條       建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。

市建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)自收到要求之日起15日內(nèi)按照物業(yè)的相對獨立封閉、共用設(shè)施等情況劃定物業(yè)管理區(qū)域。

第二十七條       住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不少于住宅物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積的４‰無償提供物業(yè)管理服務(wù)用房，且不得低于40平方米，其所有權(quán)屬該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同所有。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃設(shè)計時向市建設(shè)部門就物業(yè)服務(wù)用房的面積、位置征求意見。

新建經(jīng)濟適用、拆遷安置和其他保障性住房，按規(guī)劃確定該住宅區(qū)域配套建設(shè)商業(yè)服務(wù)用房的，其物業(yè)服務(wù)用房按該區(qū)域物業(yè)總建筑面積的8‰配置，其中5‰為商業(yè)服務(wù)用房，由政府出資，不納入住宅開發(fā)建設(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)歸政府所有，由政府無償交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，其經(jīng)營收入用于補貼該區(qū)域物業(yè)管理公共服務(wù)費用。

市國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門要嚴格把關(guān)和審批，不得隨意降低物業(yè)服務(wù)用房和配套設(shè)施的標準。物業(yè)服務(wù)用房和按國家有關(guān)規(guī)定納入配套建設(shè)的物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計、同步施工。建設(shè)單位移交的物業(yè)服務(wù)用房用作辦公用房的應(yīng)作適當(dāng)裝修，具備正常使用功能。

其他物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)用房參照第一款標準執(zhí)行。

第二十八條       建設(shè)單位在物業(yè)預(yù)（銷）售前，應(yīng)當(dāng)通過招標方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理；投標人少于3個或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)市建設(shè)部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十九條       建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)管理服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約。前期物業(yè)管理服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前告知市建設(shè)部門。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，前期物業(yè)管理服務(wù)合同中涉及物業(yè)購買人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。

第三十條  通過招投標方式確定前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其前期物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當(dāng)報市價格主管部門備案。采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，其前期物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)當(dāng)報市價格主管部門批準。

第三十一條       房屋出售交付之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋出售交付之日次月起發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費用，由房屋購買人按前期物業(yè)管理服務(wù)合同及臨時管理規(guī)約承擔(dān)。

第三十二條       建設(shè)單位申請房屋預(yù)（銷）售許可證時，應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理服務(wù)用房的室號、面積和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的相關(guān)資料。

建設(shè)單位與房屋購買人訂立房屋銷售合同時，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)管理服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約和房屋購買人應(yīng)當(dāng)享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備數(shù)量質(zhì)量等情況，作為房屋銷售合同的附件，并將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況告知房屋購買人。

房屋購買人在與建設(shè)單位訂立房屋銷售合同時，應(yīng)當(dāng)對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

建設(shè)單位向房屋購買人交付房屋時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等一并交付查驗。

建設(shè)單位向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)時，應(yīng)將物業(yè)總平面圖、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計圖、地下管網(wǎng)圖、有關(guān)設(shè)施設(shè)備的使用和維護資料、物業(yè)竣工驗收資料等工程建設(shè)技術(shù)資料與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)一并辦理移交手續(xù)。

第三十三條       前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等數(shù)量質(zhì)量情況進行查驗，并查明供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備與有關(guān)單位的移交情況和相關(guān)移交手續(xù)。

物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備達不到數(shù)量質(zhì)量要求，且未經(jīng)移交驗收或驗收不合格的，建設(shè)單位不得交付，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得接管。

業(yè)主委員會成立后，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等的查驗情況報告業(yè)主委員會并按規(guī)定移交相關(guān)資料。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)與費用

第三十四條  物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)從事物業(yè)管理活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)的物業(yè)管理專業(yè)人員和其他相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員。專業(yè)人員和其他專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定取得相應(yīng)職業(yè)資格證書后，持證上崗。

在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利、義務(wù)按照《江蘇省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十五條       一個物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由業(yè)主大會決定選聘。

物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將下列事項在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，聽取業(yè)主意見，接受業(yè)主監(jiān)督。經(jīng)業(yè)主大會同意后，負責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同：

（一）聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式；

（二）擬聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況；

（三）擬訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同草案。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)參照市建設(shè)部門提供的示范文本，對物業(yè)管理服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)在生效后15日內(nèi)、終止或者解除前30日，告知市建設(shè)部門和屬地政府。

第三十六條       物業(yè)管理服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和管理；

（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的保潔；

（三）公共綠地、花草樹木等的養(yǎng)護管理；

（四）協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、設(shè)置安全警示標志、進行消防和交通等事項的安全防范；

（五）物業(yè)裝飾、裝修的安全事項約定、垃圾清運等管理服務(wù)；

（六）物業(yè)檔案的管理；

（七）雙方約定的其他事項。

業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意，可以與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定前款內(nèi)容以外的其他服務(wù)項目；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以直接向業(yè)主和使用人提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的其他服務(wù)項目，業(yè)主和使用人對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的其他服務(wù)有自主選擇權(quán)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域的全部物業(yè)管理整體委托給他人。

第三十七條       業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理服務(wù)合同到期的3個月前，組織召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)管理服務(wù)合同是否延續(xù)作出決定，并提前2個月將決定書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿延續(xù)物業(yè)管理服務(wù)合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在2個月內(nèi)組織選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作仍未完成的，業(yè)主委員會與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，可以簽訂期限不超過6個月的臨時物業(yè)管理服務(wù)合同，但是，臨時物業(yè)管理服務(wù)合同期限未滿，而業(yè)主委員會與新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同生效的，臨時物業(yè)管理服務(wù)合同終止，但必須提前告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十八條       經(jīng)業(yè)主大會批準，由業(yè)主委員會解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到解聘通知7日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并完成向業(yè)主委員會或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交全部物業(yè)管理檔案資料，預(yù)收的有關(guān)費用、物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備等工作。

第三十九條       物業(yè)管理服務(wù)費用標準的確定，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容相適應(yīng)的原則。

第四十條  物業(yè)管理服務(wù)費用應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅物業(yè)管理服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，具體標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在市價格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。實行等級收費的普通住宅，遇市價格主管部門定期公布調(diào)整物業(yè)服務(wù)等級收費標準的，則物業(yè)管理服務(wù)費應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。

非普通住宅及商住樓、寫字樓、工業(yè)園區(qū)等物業(yè)管理服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價。其收費標準的確定，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定。

政府指導(dǎo)價由市價格主管部門會同市建設(shè)部門共同確定，及時公布。

第四十一條       物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)管理服務(wù)合同以外的服務(wù)項目，服務(wù)費用由雙方約定。

第四十二條       物業(yè)管理服務(wù)費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定的收費項目和標準向業(yè)主收取，收費項目和標準應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布。已竣工但建設(shè)單位尚未出售、出租的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位全額交納；交付使用但業(yè)主尚未入住的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申報，自申報起次月至入住始當(dāng)月期間的物業(yè)管理服務(wù)費按不低于70%的標準繳納。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取相關(guān)費用。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費的，從其約定，但業(yè)主負連帶繳納責(zé)任。

第四十三條       物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第四十四條       物業(yè)管理服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。

采取酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金進行年度預(yù)決算和對物業(yè)服務(wù)費用的收支情況進行審計。

第四十五條       物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，發(fā)生違反管理規(guī)約的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并協(xié)助業(yè)主委員會進行糾正。

對違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、交通和物業(yè)使用等方面法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在制止的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告。

第四十六條       市建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立投訴受理制度。市建設(shè)部門接到投訴后，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)作出是否受理的答復(fù)。對決定受理的，應(yīng)當(dāng)進行調(diào)查、核實，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，將處理意見回復(fù)投訴人。投訴事項屬于其他部門管理職責(zé)的，市建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)及時告知或移送市各相關(guān)部門依法處理。

投訴人對市建設(shè)部門的處理意見有異議的，可以向無錫市物業(yè)管理行政主管部門提出書面復(fù)核要求。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第四十七條       業(yè)主依法享有的物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。

建設(shè)單位能夠證明其享有所有權(quán)的房屋及其他附屬設(shè)施、場所，方可出租、出售。

第四十八條       物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)或主體結(jié)構(gòu)，擅自改變房屋外觀；

（二）擅自改變房屋及附屬設(shè)施用途；

（三）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)備；

（四）擅自搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（五）隨意傾倒或者拋棄垃圾、雜物；

（六）堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；

（七）未經(jīng)批準擺攤設(shè)點；

（八）無序停放車輛；

（九）在建筑物或者構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（十）利用物業(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動；

（十一）妨礙消防通道、設(shè)施的正常使用；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

第四十九條       業(yè)主或者使用人進行物業(yè)裝飾裝修，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，辦理登記手續(xù)，簽訂裝修裝飾協(xié)議。業(yè)主或者使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市的有關(guān)規(guī)定，遵守管理規(guī)約和裝飾裝修協(xié)議的約定。涉及房屋結(jié)構(gòu)安全的裝飾裝修應(yīng)按《無錫市城市房屋安全管理條例》的規(guī)定，在辦理登記手續(xù)前取得房屋結(jié)構(gòu)改造安全許可。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或物業(yè)使用人，并對物業(yè)裝飾裝修活動實施監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反裝飾裝修規(guī)定或約定的，應(yīng)當(dāng)立即勸阻、制止，并督促改正。對已造成物業(yè)危害后果或者經(jīng)勸阻、制止拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主委員會并報告有關(guān)行政主管部門依法處理。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反有關(guān)裝飾裝修規(guī)定的，業(yè)主或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門依法處理。

第五十條  業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其負有維護責(zé)任的物業(yè)定期維修養(yǎng)護。

當(dāng)物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護；責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意或者直接按照管理規(guī)約的約定，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

物業(yè)維修養(yǎng)護時，相關(guān)業(yè)主和物業(yè)使用人必須給予配合，因拒絕配合造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負修復(fù)或者賠償責(zé)任。

第五十一條       供水、供電、供氣、供熱、路燈、通訊、有線電視等管理單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責(zé)任。

前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)提前5日通知業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與其簽訂協(xié)議，屬搶修、急修的應(yīng)及時通知，過后補辦手續(xù)。施工單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)施工安全，并按協(xié)議約定及時恢復(fù)受損部位原狀、清除施工垃圾。

第五十二條       物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車停車場、庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和非業(yè)主使用人使用，否則不得向本物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人轉(zhuǎn)讓或出租。購買的車庫、車位應(yīng)當(dāng)用于停放車輛。除小區(qū)設(shè)置專業(yè)停車場的，大型車輛不得在小區(qū)停放。

業(yè)主、非業(yè)主使用人需要承租尚未出售的停車庫、車位的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，其車庫、車位租賃費實行政府指導(dǎo)價。

第五十三條       利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地等停放車輛的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意，車輛停放應(yīng)當(dāng)有序，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損毀綠化等公共設(shè)施，其收費標準由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決定。小區(qū)內(nèi)局部區(qū)域確需將綠地改造為停車場地的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，且改造方案需經(jīng)市綠化、規(guī)劃等主管部門批準后方可實施。

第五十四條       經(jīng)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意或者根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同約定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行有償服務(wù)活動的，其收入應(yīng)當(dāng)分類記賬、單獨核算，扣除運行成本、代辦費用后，主要用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費和補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用，經(jīng)營收支情況應(yīng)當(dāng)定期向全體業(yè)主公布。

業(yè)主大會成立前，屬地政府應(yīng)當(dāng)對屬地物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)用房的使用情況進行管理和監(jiān)督。

第五十五條       專項維修資金的管理和使用按照市人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六章 法律責(zé)任

第五十六條       業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)管理服務(wù)合同約定繳納物業(yè)管理服務(wù)費，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)催交仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金；業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者申請仲裁。

第五十七條       前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，擅自接管不符合要求的物業(yè)管理區(qū)域的，由市建設(shè)部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元以下罰款。

第五十八條       違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市建設(shè)部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。

第五十九條       違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資質(zhì)證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由市建設(shè)部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十條    違反本辦法規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由市建設(shè)部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

第六十一條       違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由市建設(shè)部門責(zé)令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

第六十二條       違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由市建設(shè)部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十三條       違反本辦法規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由市建設(shè)部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，并處1萬元以上10萬元以下的罰款。

第六十四條       違反本辦法規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由市建設(shè)部門責(zé)令限期改正，處委托合同價款的30%以上50%以下的罰款；情節(jié)嚴重的，提請頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十五條       違反本辦法規(guī)定，有下列行為之一的，由市建設(shè)部門責(zé)令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：

（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。

個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第六十六條       業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越權(quán)限擅自作出決定，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第六十七條       違反本辦法規(guī)定依法應(yīng)當(dāng)由市建設(shè)部門以外的其他行政管理部門處罰的，由相應(yīng)的行政管理部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定予以處罰。

第六十八條       市建設(shè)部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第七章 附　則

第六十九條       本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一）物業(yè)，是指各類房屋及其附屬的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

（二）業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

（三）物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和合法使用物業(yè)的其他人。

（四）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地、綠化進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

（五）入?。菏侵笜I(yè)主或物業(yè)使用人在室內(nèi)堆放、存放各類物品或進行各類裝飾裝修而實際開始使用房屋的行為。

（六）共用部位，是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)，內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

（七）共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體業(yè)主共同擁有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、單元防盜門、天線、供電線路、共用照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、非經(jīng)營性停車場（庫）、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

（八）專項維修資金，是指住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金。

第七十條  本辦法自2009年5月1日起施行?！兑伺d市物業(yè)管理暫行辦法》（市政府令第69號）同時廢止。