各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

為進一步加強住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，切實解決當前突出問題，建立健全與現(xiàn)代城市管理相適應的體制機制，提高我市住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，現(xiàn)提出如下意見。

一、指導思想和基本原則

（一）指導思想：

以科學發(fā)展觀為指導，以體制創(chuàng)新為核心，建立“條塊結合、以塊為主、屬地負責、綜合協(xié)調”的物業(yè)管理新體制，充分發(fā)揮街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）和社區(qū)作用，把物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系，強化住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進物業(yè)管理行業(yè)社會化、市場化、專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展，及時化解物業(yè)管理領域的各類矛盾問題，提高服務質量，提升社會和市民對物業(yè)管理的滿意度。

（二）基本原則：

1、統(tǒng)一領導、綜合協(xié)調原則。住宅小區(qū)物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺，實行統(tǒng)一領導、統(tǒng)一協(xié)調、統(tǒng)一考核。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）和社區(qū)要把物業(yè)管理納入城市管理和社區(qū)管理體系，綜合協(xié)調解決住宅小區(qū)物業(yè)管理中遇到的各類問題。

2、條塊結合、屬地負責原則。充分發(fā)揮街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）和社區(qū)在住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中的主體作用，強化市行業(yè)主管部門的指導、協(xié)調和監(jiān)督職能，進一步整合行政管理資源，落實管理責任，真正把住宅小區(qū)物業(yè)管理工作職責落到實處。

3、分類管理、政府調節(jié)原則。堅持市場化方向，商品住宅小區(qū)推行市場化物業(yè)服務；暫不具備市場化物業(yè)服務條件的老小區(qū)、拆遷安置房，由政府提供準物業(yè)服務，并積極創(chuàng)造條件向市場化物業(yè)服務過渡；加強政府管理，確保各類住宅小區(qū)物業(yè)管理“有人管事、有章理事、有錢辦事”，加大公共管理和公共服務力度，有效解決業(yè)主自治管理職能缺失、住宅小區(qū)物業(yè)管理基礎薄弱等問題。

二、工作職責

（一）市住房保障和房產管理局職責。

市住房保障和房產局是市政府對全市物業(yè)管理工作實施行業(yè)管理的職能部門，負責全市物業(yè)服務行業(yè)的管理、指導和監(jiān)督，研究制定物業(yè)管理政策措施和行業(yè)服務標準，監(jiān)管物業(yè)服務企業(yè)資質和住宅專項維修資金使用；負責全市街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）物業(yè)服務管理工作的指導和監(jiān)督，負責牽頭組織對街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、市各相關部門物業(yè)管理相關工作情況的目標責任考核。

（二）街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)職責。

街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）作為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的責任主體，負責轄區(qū)內住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的領導和組織工作，落實綜合協(xié)調管理職責；社區(qū)是在街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）領導下的住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的實施主體。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)要負責將住宅小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)居委會工作的重要內容，融入社區(qū)綜合管理；建立健全投訴受理和聯(lián)動協(xié)調機制，受理調解本轄區(qū)物業(yè)管理方面的投訴；參與轄區(qū)物業(yè)管理招投標、物業(yè)服務企業(yè)資質審核、物業(yè)管理區(qū)域劃分，續(xù)籌與審核物業(yè)維修資金使用情況，檢查考評物業(yè)服務質量，監(jiān)管物業(yè)管理項目交接等工作；牽頭組織業(yè)主大會召開和業(yè)主委員會選舉，備案業(yè)主委員會選舉結果，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常運作，并對暫不具備市場化條件的住宅小區(qū)提供基本的準物業(yè)服務。

（三）各相關職能部門職責。

1、城市管理局。負責對物業(yè)管理區(qū)域內擅自搭建建（構）筑物的查處，負責對破壞綠化、道路等設施以及破壞房屋外立面等方面行為的查處；對物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)家禽家畜行為的勸阻查處以及對亂設攤等行為進行查處；加強對物業(yè)管理區(qū)域內戶外廣告設施的日常管理和安全檢查。

2、公安局。負責指導、督促物業(yè)管理企業(yè)和保安人員開展安全防范工作，指導落實物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范設施建設；消除物業(yè)管理區(qū)域內的治安隱患，及時查處治安案件，調解各類涉及治安管理的矛盾；加強對保安人員、外來人口和犬類的管理；負責物業(yè)管理區(qū)域內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關工作的監(jiān)督管理。

3、規(guī)劃局。負責新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設施；查處擅自改變房屋規(guī)劃用途的行為，協(xié)同相關部門依法查處住宅小區(qū)內的違法行為。

4、建設局。負責對在建住宅施工過程中的質量監(jiān)督和管理；協(xié)調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發(fā)的投訴和矛盾。

5、公用事業(yè)局。負責對物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運工作的檢查、指導和監(jiān)督；負責對物業(yè)管理區(qū)域內供水、燃氣、排污下水道設施的竣工驗收、維護修復和安全管理。

6、工商局。加強企業(yè)和個體經(jīng)營登記審查，對未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準或相關單位同意擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱鏊蛙噹欤挥韬藴实怯?；查處在住宅小區(qū)從事無照經(jīng)營的行為。

7、物價局。負責全市物業(yè)服務收費的管理工作，制定和調整物業(yè)服務的收費標準和浮動幅度；對物業(yè)服務活動中的各項收費進行管理和監(jiān)督檢查，對違反物業(yè)服務收費政策的行為進行查處；受理物業(yè)服務收費政策咨詢及投訴，協(xié)調解決因物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾和糾紛。

8、環(huán)保局。負責對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設項目依法進行環(huán)境影響評價文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收；對物業(yè)管理區(qū)域及周邊的污染源依法實施監(jiān)督管理，對違反環(huán)保法律法規(guī)的行為依法進行查處；對涉及環(huán)保的投訴和糾紛進行調查處理。

9、質監(jiān)局。負責對物業(yè)管理區(qū)域內的電梯等特種設備進行安全監(jiān)察；查處特種設備安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為。

10、財政局。負責籌措落實宜城街道拆遷安置小區(qū)物業(yè)費補助資金、宜城街道物業(yè)管理專項資金；負責落實物業(yè)服務企業(yè)稅收地方留成部分的獎勵返退。

11、民政部門。負責落實街道（鎮(zhèn)、社區(qū)）、居委會對業(yè)主委員會的指導、監(jiān)督和日常管理。

12、司法局。積極疏導、調解物業(yè)管理區(qū)域內的各類民間糾紛；組織開展物業(yè)管理相關法律法規(guī)的宣傳教育活動。

13、市其它相關部門。要切實履行職責，強化協(xié)調配合，合力強化物業(yè)管理工作。

三、工作機構

（一）強化市住房保障和房產管理局行業(yè)管理職能。

市住房保障和房產管理部門要圍繞加強物業(yè)管理工作，加強物業(yè)服務行業(yè)管理機構建設，建立健全行業(yè)管理政策措施和規(guī)章制度，切實履行行業(yè)管理職能。

（二）強化街道辦事處（鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會）物業(yè)管理機構建設。

1、街道辦事處（鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會）設立物業(yè)管理辦公室。負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作的組織、管理、服務、協(xié)調和監(jiān)督檢查，受理物業(yè)管理投訴。物業(yè)管理辦公室由主任（鎮(zhèn)長）兼任負責人。同時，配備一名社區(qū)工作能力較強的副主任（鎮(zhèn)長）擔任物業(yè)管理辦公室常務副主任。

2、街道辦事處（鎮(zhèn)政府、園區(qū)管委會）設立物業(yè)管理服務中心。負責向暫不具備市場化物業(yè)服務條件的住宅小區(qū)提供有償準物業(yè)服務，負責轄區(qū)內市民的物業(yè)應急服務。

3、派駐宜城街道社區(qū)管理中隊。市城管執(zhí)法局向宜城街道派駐社區(qū)管理中隊，受市城管執(zhí)法局和宜城街道辦事處雙重領導，實現(xiàn)城管隊員社區(qū)全覆蓋，確保“城管進社區(qū)”真正落到實處。

4、設立社區(qū)物業(yè)管理站。負責轄區(qū)內物業(yè)管理工作的具體組織實施。物業(yè)管理站由社區(qū)主要負責人擔任負責人，社區(qū)民警、城管中隊社區(qū)隊員兼任物業(yè)管理站副站長，使社區(qū)居委成為居民住宅小區(qū)物業(yè)管理的責任主體、實施主體。

四、工作要求

（一）開展專項整治，解決突出問題。

1、開展物業(yè)管理達標活動。組織街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）開展街道、社區(qū)兩級物業(yè)管理機構、人員配備、制度建設、職責落實等方面的達標創(chuàng)建活動，著力整治行政管理方面不到位的問題。深入調研，針對商品房開發(fā)小區(qū)，組織開展業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)達標活動，切實整治業(yè)主委員會機構或功能缺失、物業(yè)服務企業(yè)服務不到位等問題。

2、完善老舊住宅小區(qū)配套設施。繼續(xù)推進老小區(qū)改造工程、小區(qū)技防工程項目建設，組織實施“平改坡”三年計劃，完善小區(qū)基礎設施配套。對尚未落實社區(qū)用房、物業(yè)管理用房的小區(qū)，限期解決。

3、開展小區(qū)內物業(yè)管理違規(guī)行為整治活動。開展違章搭建專項整治工作，堅決遏制當前部分小區(qū)違章建設屢禁不止現(xiàn)象，同步研究建立長效機制，建立健全違章搭建巡查、發(fā)現(xiàn)、處理機制。專項整治小區(qū)物業(yè)管理混亂狀況，逐步清理改變房屋使用性質和功能、違規(guī)裝修房屋、侵占公共部位、毀綠占綠、等小區(qū)各類物業(yè)違章違規(guī)事件。

4、健全街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)投訴糾紛處理和物業(yè)應急維修機制。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）、社區(qū)建立住宅小區(qū)物業(yè)服務管理投訴受理制度和物業(yè)糾紛調解機制，確保物業(yè)糾紛及時有效得到處理。加強街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）物業(yè)應急維修服務站建設，設立應急維修熱線電話，搭建反應快速的房屋維修和物業(yè)管理應急服務平臺。

5、建立健全物業(yè)管理收費和有償服務機制。修訂完善《物業(yè)服務收費管理辦法》，針對老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、商品住宅小區(qū)進一步明確物業(yè)管理和準物業(yè)管理的服務內容和收費標準，規(guī)范物業(yè)服務收費行為。研究措施辦法，幫助物業(yè)服務企業(yè)適時組織開展對業(yè)主拖欠、拒交物業(yè)服務費問題的集中清欠行動。圍繞“快審快結快執(zhí)行”，積極探索司法訴訟對物業(yè)欠費問題的清欠支持機制。

（二）強化政策保障，完善考核激勵體系。

1、加大政策支持力度。對宜城街道物業(yè)服務屬地化管理工作，市財政設立專項資金進行保障。嚴格執(zhí)行住宅專項維修資金征收制度，確保應收盡收。推進物業(yè)管理履約保證金制度的實施，用于對物業(yè)服務企業(yè)違約行為的處罰和棄管小區(qū)的善后處理。完善住宅小區(qū)房屋質量保證金使用和管理辦法，確保住宅保質期內的房屋維修糾紛得到及時有效解決。研究實施物業(yè)服務企業(yè)稅收地方留成部分返退獎勵辦法和操作意見，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。

2、完善考核激勵體系。市住房保障和房產管理局要研究實施對街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）物業(yè)管理工作、市場化物業(yè)服務企業(yè)的考核制度。街道（鎮(zhèn)、園區(qū)）要研究完善加強屬地化物業(yè)服務管理工作的各項規(guī)章制度和考核體系。研究實施扶持激勵政策，扶持發(fā)展管理理念先進、有品牌、有信譽的物業(yè)服務企業(yè)。

（三）廣泛宣傳發(fā)動，形成濃厚氛圍。

1、加強宣傳引導。各級各部門和各類媒體要把物業(yè)管理工作的宣傳作為加強我市物業(yè)管理工作的重要舉措，圍繞增強業(yè)主消費意識和物業(yè)服務企業(yè)的服務意識，加大宣傳力度，有效提升社會各界對加強物業(yè)管理服務工作的認識、認知和認同，強化輿論導向，加強輿論監(jiān)督，營造濃厚氛圍。

2、發(fā)揮黨員干部模范帶頭作用。積極倡導黨員干部、機關事業(yè)單位職工帶頭遵守業(yè)主公約，自覺遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關規(guī)章制度，自覺行使和履行業(yè)主的責任和義務，積極維護物業(yè)管理秩序。

3、嚴格依法管理。市各相關職能部門要切實履行職責，加強監(jiān)督檢查，確保管理服務到位。對住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的違法行為，市有關部門要依法及時查處、嚴肅處理。

宜興市人民政府

二〇一〇年三月三十日