各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提高物業(yè)管理水平，不斷提升群眾滿意度，根據(jù)《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》（宜政發(fā)[2010]50號(hào)）精神，結(jié)合實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步深化全市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出若干意見(jiàn)如下：

一、指導(dǎo)思想

堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以體制創(chuàng)新為核心，按照《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》確定的物業(yè)管理工作總體構(gòu)架，積極拓展物業(yè)管理新模式的受益面，繼續(xù)深化完善物業(yè)管理體制機(jī)制和工作基礎(chǔ)，切實(shí)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，不斷提高全市物業(yè)管理工作總體水平，提升社會(huì)和人民群眾對(duì)物業(yè)管理的滿意度。

二、工作措施

1、加快拓展物業(yè)管理新模式

年內(nèi)要將物業(yè)管理新模式由現(xiàn)有的宜城城區(qū)拓展至環(huán)科園、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、丁蜀城區(qū)、各中心鎮(zhèn)和有條件的一般建制鎮(zhèn)，并逐步覆蓋全市，進(jìn)一步擴(kuò)大物業(yè)管理新模式的受益面和覆蓋面。為此，各地以及市有關(guān)職能部門要做好以下幾方面的工作：

（1）健全工作機(jī)構(gòu)。按照《市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》要求，健全完善相關(guān)物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)。一是鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由分管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任主任，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織、管理、服務(wù)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，受理物業(yè)管理投訴。二是鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心，健全物業(yè)服務(wù)應(yīng)急處理機(jī)制，搭建反應(yīng)快速的房屋維修和物業(yè)管理應(yīng)急服務(wù)平臺(tái)，負(fù)責(zé)向暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)條件的住宅小區(qū)提供有償準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)市民的物業(yè)應(yīng)急服務(wù)。三是設(shè)立社區(qū)（村）物業(yè)管理站。負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的具體組織實(shí)施。物業(yè)管理站由社區(qū)（村）主要負(fù)責(zé)人擔(dān)任負(fù)責(zé)人，社區(qū)民警、城管中隊(duì)負(fù)責(zé)社區(qū)的隊(duì)員兼任物業(yè)管理站副站長(zhǎng)，使社區(qū)居委（村委會(huì)）成為居民住宅小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體、實(shí)施主體。

（2）實(shí)行分類管理。鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)轄區(qū)內(nèi)各類住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行分類管理。一是已實(shí)施市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)，要強(qiáng)化對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管措施，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作。二是通過(guò)整治出新、具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的舊住宅小區(qū)，要按照相關(guān)程序選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)行專業(yè)化的物業(yè)管理。三是自管房住宅小區(qū)，相應(yīng)管理單位要切實(shí)擔(dān)負(fù)起物業(yè)管理責(zé)任，并接受鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）的日常監(jiān)督指導(dǎo)，不斷提高物業(yè)服務(wù)水平。四是暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件的老小區(qū)、拆遷安置房，統(tǒng)一由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）物業(yè)服務(wù)中心提供基本物業(yè)管理服務(wù)，逐步向市場(chǎng)化過(guò)渡。五是實(shí)施業(yè)主自行管理的住宅小區(qū)，業(yè)主可向鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）物業(yè)管理服務(wù)中心申請(qǐng)物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解和有償?shù)膽?yīng)急維修服務(wù)。

（3）開(kāi)展物業(yè)管理達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)。一是組織鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）開(kāi)展鎮(zhèn)、社區(qū)兩級(jí)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員配備、制度建設(shè)、職責(zé)落實(shí)等方面的達(dá)標(biāo)創(chuàng)建活動(dòng)，著力整治行政管理方面不到位的問(wèn)題。二是針對(duì)商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)，組織開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)標(biāo)活動(dòng)，整治業(yè)主委員會(huì)機(jī)構(gòu)或功能缺失、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不到位等問(wèn)題。三是組織商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)、老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)水平的提高。四是由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）牽頭，組織對(duì)老舊住宅小區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行改造，完善小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套。五是由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）牽頭，開(kāi)展違章搭建專項(xiàng)整治工作，開(kāi)展違規(guī)裝修房屋、侵占公共部位等小區(qū)物業(yè)管理混亂狀況專項(xiàng)整治，切實(shí)解決群眾反映強(qiáng)烈的突出問(wèn)題。六是由鎮(zhèn)政府（園區(qū)管委會(huì)）牽頭，組織開(kāi)展住宅小區(qū)星級(jí)評(píng)比活動(dòng)，進(jìn)一步提升物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平，提高居民滿意度。

2、深化完善物業(yè)管理體制機(jī)制

深入總結(jié)今年以來(lái)物業(yè)管理工作情況，在“屬地負(fù)責(zé)、部門聯(lián)動(dòng)、分類管理、覆蓋全面”的物業(yè)管理新模式基礎(chǔ)上，通過(guò)進(jìn)一步理順關(guān)系、健全政策制度，不斷完善物業(yè)管理體制機(jī)制。

（1）健全完善管理措施。一是研究實(shí)施對(duì)各有關(guān)鎮(zhèn)（園區(qū)）物業(yè)管理工作的考核獎(jiǎng)勵(lì)意見(jiàn)。二是嚴(yán)格執(zhí)行住宅專項(xiàng)維修資金征收制度，確保應(yīng)收盡收。三是實(shí)施物業(yè)管理履約保證金制度。四是實(shí)施住宅小區(qū)房屋質(zhì)量保證金使用和管理辦法，確保住宅保質(zhì)期內(nèi)的房屋維修糾紛得到及時(shí)有效解決。五是實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅收地方留成部分返退獎(jiǎng)勵(lì)辦法和操作意見(jiàn)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。

（2）促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)發(fā)展。一是強(qiáng)化物業(yè)管理行業(yè)自律機(jī)制。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，以推進(jìn)物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)為重點(diǎn)，建立物業(yè)管理企業(yè)的誠(chéng)信體系，定期向社會(huì)公布企業(yè)誠(chéng)信情況，加強(qiáng)行業(yè)自律。二是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)技能培訓(xùn)，培育一支物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍，提高行業(yè)從業(yè)人員整體素質(zhì)。三是實(shí)施品牌企業(yè)戰(zhàn)略。加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員的資格管理，積極引導(dǎo)物業(yè)管理市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)。研究實(shí)施扶持激勵(lì)政策，扶持培育品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展。四是培育與物業(yè)服務(wù)相配套的專業(yè)化市場(chǎng)。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)的分類管理，研究推廣“菜單式”物業(yè)服務(wù)模式。扶持發(fā)展一批秩序維護(hù)（保安）、保潔、綠化、維修等專業(yè)服務(wù)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，逐步推行物業(yè)服務(wù)管理與作業(yè)分離的運(yùn)作模式。

（3）建立健全物業(yè)管理有償服務(wù)機(jī)制。加快健全物業(yè)管理有償服務(wù)機(jī)制，除特殊困難群眾在履行必要程序可以減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，不論老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、商品住宅小區(qū)，享受物業(yè)服務(wù)或準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)都要繳納一定的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，住房部門、鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）、社區(qū)居委要對(duì)此積極研究具有可操作性的征繳辦法。對(duì)停車難狀況嚴(yán)重的小區(qū)，要在因地制宜、積極合理地施劃停車泊位的基礎(chǔ)上，同步推進(jìn)停車有償化，對(duì)小區(qū)內(nèi)公共路面停車收取停車費(fèi)，停車費(fèi)收入納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。

3、積極營(yíng)造物業(yè)管理工作氛圍

充分發(fā)揮黨員干部的先鋒模范作用，繼續(xù)大力倡導(dǎo)黨員干部、機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工帶頭遵守業(yè)主公約，自覺(jué)遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度，自覺(jué)行使和履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù)，積極維護(hù)物業(yè)管理秩序。加大物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法規(guī)政策的宣傳力度，幫助廣大業(yè)主了解小區(qū)物業(yè)管理的重要性，自覺(jué)履行相關(guān)義務(wù)，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好管理工作；幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員認(rèn)識(shí)優(yōu)質(zhì)服務(wù)樹(shù)品牌的重要性，培養(yǎng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)。各級(jí)各部門和各類媒體要將之?dāng)[上重要位置，加大宣傳力度，強(qiáng)化輿論導(dǎo)向，加強(qiáng)輿論監(jiān)督，為全市物業(yè)管理工作營(yíng)造良好的輿論氛圍。

三、工作要求

1、提高思想認(rèn)識(shí)。住宅小區(qū)物業(yè)管理事關(guān)全市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和群眾切身利益，工作覆蓋面廣，推進(jìn)難度大，是一項(xiàng)復(fù)雜的社會(huì)系統(tǒng)工程。各鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）和有關(guān)部門要切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，健全機(jī)構(gòu)，完善措施，扎實(shí)推進(jìn)。要堅(jiān)持一把手負(fù)總責(zé)，把物業(yè)管理工作切實(shí)擺上議事日程，落實(shí)責(zé)任，明確任務(wù)，將工作細(xì)化分解到基層，加快建立一級(jí)抓一級(jí)、層層抓落實(shí)的組織體系和工作體系，為住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提供有力保障。

2、加強(qiáng)指導(dǎo)服務(wù)。市住房保障和房產(chǎn)管理局作為市政府對(duì)全市物業(yè)管理工作實(shí)施行業(yè)管理的職能部門，要切實(shí)加強(qiáng)政策研究和指導(dǎo)服務(wù)，組織、督促各有關(guān)鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)物業(yè)管理工作。市城管、公安等部門要積極支持基層物業(yè)管理工作，配備并指導(dǎo)城管隊(duì)員、社區(qū)民警深入?yún)⑴c社區(qū)物業(yè)管理工作。市其他部門也要切實(shí)履行職能，加強(qiáng)協(xié)調(diào)服務(wù)，大力支持住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，幫助解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

3、嚴(yán)格督查考核。市政府對(duì)各有關(guān)鎮(zhèn)（街道、林場(chǎng)）、有關(guān)部門工作責(zé)任的落實(shí)情況實(shí)行專項(xiàng)考核，納入年度綜合考評(píng)的范疇?？己霜?jiǎng)勵(lì)辦法另行制定。各有關(guān)鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）要結(jié)合各自實(shí)際情況，抓緊制定本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，對(duì)工作情況實(shí)行定期調(diào)度，推動(dòng)工作落實(shí)。市住房保障和房產(chǎn)管理局要將日常檢查與年度考評(píng)相結(jié)合，加大對(duì)各有關(guān)鎮(zhèn)（園區(qū)、街道）物業(yè)管理工作督查考核的力度；要建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。