各鎮(zhèn)人民政府，環(huán)科園、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市各街道辦事處，市各委辦局，市各直屬單位：

市規(guī)劃局《關(guān)于印發(fā)〈宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定〉的通知》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

宜興市人民政府辦公室

2017年3月1日

關(guān)于印發(fā)《宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定》的通知

宜興市規(guī)劃局

為進一步加強經(jīng)營性用地容積率管理要求，規(guī)范并明確我市建筑工程建筑面積與容積率計算辦法，根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2013）和《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011年版），結(jié)合實際，在《無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定》（2008年版）和《〈建筑面積與容積率計算規(guī)定〉的補充規(guī)定》（2009年版）基礎(chǔ)上增加相應(yīng)內(nèi)容形成我市建筑面積與容積率計算規(guī)定。

一般情況下，建筑工程建筑面積與容積率計算按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》和《無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定》及《〈建筑面積與容積率計算規(guī)定〉的補充規(guī)定》執(zhí)行，如遇下列情形，按本規(guī)定內(nèi)容執(zhí)行。

附件：

1、《宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定》

2、《無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定》及《〈建筑面積與容積率計算規(guī)定〉的補充規(guī)定》

宜興市建筑面積與容積率計算補充規(guī)定

第一條  戶內(nèi)挑高空間

當(dāng)戶型設(shè)計（如躍層式住宅）有功能需要時，住宅中的公共部位如起居室或餐廳可適當(dāng)調(diào)整層高，形成戶內(nèi)挑高空間，按一層計算建筑面積，挑空部分面積不得超過該戶型面積的10%；且挑空部分整體層高不得超過標(biāo)準(zhǔn)層高的1.5倍，如挑空部分整體層高超過標(biāo)準(zhǔn)層高的1.5倍，則該部分按1.5倍底板水平投影面積計算核定面積。

第二條  內(nèi)庭院

內(nèi)庭院面積計入小區(qū)建筑密度，不計入小區(qū)綠地率。

單元式住宅建筑原則上不得設(shè)置內(nèi)庭院。    

第三條  室外停車庫

不得設(shè)置除獨立建設(shè)的集中式停車庫之外的室外停車庫。

第四條  露臺

單元式住宅（含酒店式公寓）戶內(nèi)入戶花園、空中花園、花臺、設(shè)備平臺等有永久性頂蓋的開敞、半開敞空間的面積計算參照無錫市規(guī)劃局印發(fā)的《補充規(guī)定》第一條。在滿足此條規(guī)定的基礎(chǔ)上，套內(nèi)如需設(shè)置露臺，則“《補充規(guī)定》第一條計算所得面積加露臺面積之和”與“套內(nèi)水平投影面積”的比值應(yīng)小于15%，超出部分計入核定建筑面積；沿街建筑立面原則上不得設(shè)置露臺；生活性露臺須考慮污水管的設(shè)置，做到雨污分離。

第五條  陽臺

在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平投影計算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計算一半。（當(dāng)有剪力墻設(shè)置在陽臺上時，視作結(jié)構(gòu)內(nèi)陽臺計算全面積。）

第六條  設(shè)備平臺、空調(diào)機板

1、住宅每套設(shè)置空調(diào)機板的總數(shù)量不得超過居住空間個數(shù)，套內(nèi)分散布置的空調(diào)機板單個平臺水平投影面積不得超過1.5平方米，集中放置設(shè)備機組的設(shè)備平臺數(shù)量不得超過2個，面積可適當(dāng)放寬，但水平投影面積總計不得超過4平方米。每套空調(diào)機板水平投影面積之和不得超過該套居住空間個數(shù)×1.5（平方米）。

2、各類非住宅建筑設(shè)置設(shè)備平臺的總面積不得大于該層總建筑面積的1%。

3、在建筑主體結(jié)構(gòu)內(nèi)或在建筑主體結(jié)構(gòu)以外的不符合上述條件的設(shè)備平臺，按照水平投影面積計算全面積。

4、當(dāng)設(shè)備平臺與陽臺相連接，如果有實體墻體分割，設(shè)備平臺不計容；如果無實體墻體分割，則一并納入陽臺計算。

第七條  商業(yè)建筑層高

一層層高大于6米，二層以上層高大于5.4米時的商業(yè)建筑，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積；單層面積達(dá)到5000平方米以上的大型倉儲式商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高，其建筑面積按國家面積計算規(guī)范計算后，計入核定建筑面積與容積率；沿街商業(yè)建筑進深小于25米的，當(dāng)層高大于4.5米時，以3.6米為基準(zhǔn)高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積；

標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.6米或裙房部分層高大于6米的辦公、酒店建筑，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積。（辦公、酒店建筑中因功能需要作為大堂等公共空間用途的，該部分層高可適當(dāng)提高，按一層面積計入核定建筑面積。）

第八條  建筑物架空層

建筑物架空層的建筑面積應(yīng)按其頂板水平投影面積計算。結(jié)構(gòu)層高在2.20米及以上的，計算建筑全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.20米以下的，計算1/2建筑面積。

第九條  半地下室

新建建筑被自然地形部分掩埋的，當(dāng)掩埋長度不足本層建筑外墻周長（局部凹凸不計入，下同）三分之一時，該層建筑面積全部計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之一、不足三分之二時，該層建筑面積的二分之一計入容積率；掩埋長度超過本層建筑外墻周長三分之二時，該層建筑面積不計入容積率。

其中，半地下室的頂板標(biāo)高超出室外地坪（最不利點）標(biāo)高1.5米以下的，該部分建筑視為被掩埋。

建設(shè)單位為滿足建筑被掩埋需要而人工堆土的，仍按實際建筑面積計入容積率。

第十條  本規(guī)定由宜興市規(guī)劃局負(fù)責(zé)解釋。房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積計算按住房部門規(guī)定執(zhí)行。

第十一條  本規(guī)定自發(fā)文之日起實施。

無錫市建筑面積與容積率計算規(guī)定

第一條  為進一步明確建設(shè)項目審批階段有關(guān)建筑面積與容積率計算的規(guī)則，根據(jù)《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實際，制定本規(guī)定。

第二條  審批建設(shè)項目，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《建設(shè)工程建筑面積計算規(guī)范》、《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》和本規(guī)定。

第三條  建設(shè)項目的建筑面積計算分為核定建筑面積計算及可建建筑面積計算。

核定建筑面積是指建設(shè)項目中，根據(jù)容積率計算出的建筑面積?？山ńㄖ娣e是指建設(shè)項目中，根據(jù)容積率計算出的建筑面積、獎勵建筑面積及不計入容積率計算的其他建筑面積之和。

核定建筑面積計算公式為：核定建筑面積＝可建設(shè)用地面積×容積率。

第四條  可建建筑面積計算公式為：可建建筑面積＝核定建筑面積+獎勵建筑面積＋不計入容積率計算的其它建筑面積。

第五條  容積率計算公式為：容積率=核定建筑面積/可建設(shè)用地面積。

第六條  實施公共開放空間獎勵面積，在符合消防、抗震、衛(wèi)生、交通等有關(guān)規(guī)定的前提下，在自身功能需要以外為社會公眾提供全天候開放空間的，可獎勵建筑面積，但獎勵的建筑面積總計不得超過該建筑基地核定建筑面積的10％；住宅建設(shè)項目的獎勵建筑面積不得超過5000 平方米，公共建筑建設(shè)項目的獎勵建筑面積不得超過10000 平方米。

開放空間條件和計算方法及開放空間增加建筑面積指標(biāo)按《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行。

第七條  建筑基地內(nèi)的以下建筑面積，不計入該項目的核定建筑面積，但須計入可建建筑面積：

（一）避難層中的避難空間。

（二）在室外地面以上部分的高度不超過1.2米的地下室或半地下室。

（三）沿街建筑沿公共空間部分設(shè)置的騎樓或過街樓底層。

（四）設(shè)計作為交通、綠化、居民休閑健身等公共用途的非沿街建筑底層的架空部分的面積（架空層應(yīng)以柱、剪力墻落地，視線通透、空間開敞）。

（五）多層及高層建筑與其它空間不連通設(shè)計上無實際使用功能無通風(fēng)采光窗的坡屋頂。

（六）居住區(qū)內(nèi)獨立建設(shè)的地上停車庫當(dāng)其提供的停車位（不含地面室外停車位）小于等于居住區(qū)應(yīng)配建停車位總量的30%時，獨立停車庫的面積不計入核定建筑面積。獨立建設(shè)的停車庫不得改做其它功能使用。

第八條  建設(shè)項目的核定建筑面積按以下規(guī)定計算：

（一）超高層建筑避難層中的非避難空間（如設(shè)備間、樓梯間、其它功能性用房）按國家有關(guān)面積計算規(guī)范計算后計入核定建筑面積。

（二）地下室及半地下室，其室外地面以上部分的高度大于1.2米小于2.2米的，按A’＝KA折算核定建筑面積（A’—折算的核定建筑面積，K—地下室及半地下室地面以上的高度與其層高之比，A—地下室及半地下室建筑面積）；其室外地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積。

（三）處于自然或人造坡地中的建筑，其地下室或半地下室有一邊在室外地面以上的部分大于1.2米小于2.2米的（其地面以上高度超過2.2米的，全部計入核定建筑面積），按照A’＝KA計入核定建筑面積與容積率（地下室或半地下室超出室外地面部分按最大值計算，車庫入口部分除外）（如圖，請點擊這里）。

（四）設(shè)計作為商業(yè)、娛樂等經(jīng)營性功能用途的地下室、半地下室按其使用面積計入核定建筑面積。

（五）居住建筑，設(shè)置下沉天井或以大開挖形式改善地下室室內(nèi)環(huán)境時，當(dāng)天井面積大于15平方米/戶或開挖長度累計超過8米/戶時，天井地坪或開挖后形成的地坪標(biāo)高視同該建筑的室外地坪標(biāo)高，參照坡地建筑折算地下室面積計入核定建筑面積。

（六）居住區(qū)內(nèi)獨立建設(shè)的地上停車庫當(dāng)其提供的停車位（不含地面室外停車位）大于30%時，超出部分面積應(yīng)按國家有關(guān)面積計算規(guī)范計算后計入核定建筑面積。

（七）非沿街建筑底層的架空層中的電梯井、門廳等使用空間須計算實際面積計入核定建筑面積。

（八）住宅建筑的陽臺（含入戶有頂花園、空中花園）進深小于2.5米的部分計算1/2面積；大于等于2.5米的部分，其沿外墻進深大于2.5米部分的面積應(yīng)計算全面積。

（九）住宅建筑當(dāng)層高大于3米時，以3米為基準(zhǔn)高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積（如圖）；當(dāng)戶型設(shè)計（如躍層式住宅）有特殊需要時,住宅中的公共部位如起居室、餐廳可適當(dāng)調(diào)整層高，形成戶內(nèi)挑高空間，按一層計算建筑面積，但該部分面積不得超過該戶型建筑面積的10%。

（十）標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.6米或裙房部分層高大于6米的辦公、酒店建筑，不論層內(nèi)是否有隔層，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積。

（八）一層層高大于6米，二層以上層高大于5.4米時的商業(yè)建筑，均按該層面積的2倍計算建筑面積后，計入核定建筑面積；單層面積達(dá)到5000平方米以上的大型倉儲式商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當(dāng)提高，其建筑面積按國家面積計算規(guī)范計算后，計入核定建筑面積與容積率；沿街商業(yè)建筑進深小于25米的，當(dāng)層高大于4.5米時，以3.6米為基準(zhǔn)高度，按高度折算建筑面積后，計入核定建筑面積。

（十一）公共建筑中的門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳等可按其實際建筑面積計入核定建筑面積。

（十二）建筑外墻外側(cè)的保溫隔熱層，按保溫隔熱層外邊線計算建筑面積，并在報審方案中單獨注明保溫隔熱層面積。

第九條  本規(guī)定自2008年7月1日起施行。

關(guān)于印發(fā)《<建筑面積與容積率計算規(guī)定>的補充規(guī)定》的通知

各處室、各分局：

為進一步加強建設(shè)項目審批階段有關(guān)建筑面積與容積率計算的規(guī)劃管理，現(xiàn)將《<建筑面積與容積率計算規(guī)定>的補充規(guī)定》印發(fā)給你們，自發(fā)布之日起執(zhí)行。此前已辦理規(guī)劃設(shè)計方案審查的建設(shè)項目（單體建筑設(shè)計方案未報審的除外），按原規(guī)定執(zhí)行。執(zhí)行中遇有問題，請及時與總師辦聯(lián)系。

  無錫市規(guī)劃局

  二○○九年三月十二日

《建筑面積與容積率計算規(guī)定》的補充規(guī)定